VIVIENDA INTEGRAL: Políticas y Actualidad

VIVIENDA INTEGRAL: Políticas y Actualidad

Resulta repetitivo iniciar un artículo sobre la problemática de vivienda en Guatemala con la famosa cifra de más de un millón y medio de déficit, del cual el 95% se concentra en los sectores más desfavorecidos económicamente (FOPAVI, 2013). Así que si lo hago, es porque su constante crecimiento nos recuerda que hay mucho por hacer y que si bien se ha avanzado en la comprensión integral de la vivienda, como sociedad, aún no hemos logrado reducir la brecha que separa al 67% de familias en el país de una vivienda digna (BID, 2102).

Según el BID, Guatemala es el cuarto país con el déficit relativo más alto en la región latinoamericana después de Bolivia, Perú y Nicaragua. El déficit es calculado de manera porcentual, en relación al total de familias en el país.

La comprensión integral de la vivienda incluye el reconocimiento de ésta como algo más que 4 paredes y un techo: es la calidad de los espacios que la componen, funcionales, higiénicos y confortables para el número de personas que la habitan; el acceso a servicios de infraestructura básica; una localización libre de riesgos, que permita el fácil acceso a las fuentes de trabajo y los servicios y finalmente, la asequibilidad de todos estos componentes, para todas las familias.

Pero comprender la integralidad, no es lo mismo que ponerla en práctica y sí, es tan complejo como parece. En un sistema de mercado en el que no existe el trabajo conjunto de instituciones públicas y privadas, las viviendas bien ubicadas suelen estar dirigidas a estratos y familias que no corresponden a los grupos con más necesidad y mayores dificultades para acceder; las viviendas asequibles para los estratos bajos, se encuentran lejos de la ciudad y los servicios, y en ambos casos, se encuentran las viviendas que sacrifican la calidad habitacional para conseguir precios más competitivos.

Si algo hemos aprendido entonces es que la vivienda, como otros temas de desarrollo, requiere de la sinergia del sector público y privado, así como de otros actores de la sociedad civil, a lo que debe sumarse respuestas creativas e innovadoras para cada uno de los componentes que se mencionaron anteriormente. Cada uno de ellos requiere de acciones institucionales, respaldadas por políticas públicas serias y de largo plazo, pero lo importante es identificar las acciones de corto y mediano plazo que, sin perder de vista los grandes objetivos de país, permitan concretar pasos hacia la reducción del déficit.

Para esto y considerando que el déficit se concentra en los estratos socio-económicos más bajos, revisaremos algunas iniciativas que buscan incluir a estas poblaciones a través de abordar cada uno de los elementos planteados, tanto en el contexto latinoamericano como en nuestro país. No buscaré ser exhaustiva, sino compartir algunas ideas implementadas con resultados alentadores y así dejar abierta la puerta a futuras discusiones en este mismo espacio.

Suelo asequible, bien localizado: De las políticas y las formas de tenencia

 Es imposible hablar de vivienda digna para los estratos populares sin acompañarla de una política de suelo y esto de manera concreta significa intervenir el mercado, ya que de lo contrario éste siempre responde al uso más rentable y deja a la vivienda, particularmente a la de interés social, al margen del desarrollo urbano. Esta intervención se hace por medio de la planificación de la ciudad que a través de instrumentos de gestión urbana puede promover ciudades más inclusivas, justas y accesibles para todos.

En el caso de la vivienda, existen instrumentos como los planes de promoción y desarrollo que incluyen la creación de Zonas Especiales de Interés Social (ZEIS) y la creación de un Banco de Tierras Municipal, por mencionar algunos de los que se han implementado en la región. En el primer caso, se definen áreas aptas e interesantes para urbanización o bien, áreas que albergan ocupaciones irregulares, para que sean sujeto de análisis, intervención y regulación específicos, lo cual permite promover mejoras y desarrollo de zonas bien localizadas y servidas para poblaciones prioritarias (Reese, 2003).

El Banco de Tierras, por otro lado, consiste en la disposición de activos públicos para la concreción de fines sociales priorizados en los planes, entre ellos, la vivienda de interés social. En este caso, se recomienda la puesta en marcha de instrumentos urbanísticos de cargas y beneficios del desarrollo urbano que aportan tierra al esquema y resguardan las sostenibilidad de dicho banco de activos, así como la implementación de formas de tenencia alternativas tales como el alquiler, el usufructo o la propiedad colectiva[1], que permitan a las administraciones públicas garantizar el fin social de la vivienda en el tiempo.

Estas alternativas de tenencia pueden ponerse en práctica aún sin contar con un Banco de Tierras; cada una fascinante en contenido y potencial de aplicación, amerita un análisis más fino contemplando los beneficios que ofrece, así como los grandes retos que enfrenta.

[1] La propiedad colectiva, utilizada comúnmente en cooperativas, otorga un derecho de uso y habitación a sus asociados, el cual les permite disfrutar indefinidamente de la vivienda y heredar ese derecho a uno de sus hijos mas no venderla, alquilarla o hipotecarla. De esta manera, la vivienda adquiere un valor social de uso y no de mercado.

 

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Neo-Cité San Francisco, Santiago de Chile. Chile Proyecto de vivienda social localizado en un terreno municipal, en el centro de la capital chilena Fotografía: Plataforma Arquitectura Fuente: http://www.plataformaarquitectura.cl/cl/760857/neo-cite-vivienda-social-en-el-centro-de-santiago-por-una-ciudad-inclusiva-y-equitativa/54d11179e58ece5c5e000507

Financiamiento sostenible del desarrollo urbano para el acceso universal a la vivienda digna: acceso al suelo, infraestructura y financiamiento de la vivienda

El acceso al suelo servido con infraestructuras es algo que puede y debe gestionarse como sociedad en el ejercicio del desarrollo urbano pero esto requiere la comprensión de las cargas creadas por los desarrollos inmobiliarios de todo tipo y los beneficios a los que acceden por acción pública. Entender esto nos lleva a la justa repartición de los mismos (tanto cargas como beneficios) entre todos los actores involucrados, con lo cual se logra financiar ciudades dignas y eficientes: el desarrollo de la ciudad alcanza para todos, si sabemos hacer bien las cuentas.

En términos del financiamiento de la vivienda en sí, existen algunas alternativas que ya empiezan a desarrollarse en Guatemala desde el sector privado y que hacen un esfuerzo por incluir a poblaciones que hasta ahora se han quedado fuera del mercado de vivienda. La primera de ellas es el alquiler con derecho a compra (leasing), un esquema en el que las familias pagan un alquiler por un periodo de tres años, tras el cual pueden aplicar a la compra de la vivienda. Durante ese periodo inicial, no solamente son evaluadas financieramente para ser sujetos de crédito con base en su cumplimiento sino además, parte de la cuota constituye un ahorro que puede ser considerado el enganche. Este esquema ya ha sido implementado en Guatemala en un proyecto en Ciudad Quetzal pero aún es temprano para medir su éxito en nuestro contexto.

Otro esquema interesante es el del alquiler social, que consiste en el pago de una cuota de alquiler durante un período de 20 a 25 años, tras los cuales las familias se convierten en dueñas, siempre y cuando hayan sido constantes en sus pagos. Aunque este modelo no ofrece algunas garantías de propiedad en el corto plazo como lo hace el leasing, usualmente maneja cuotas muy asequibles y no requiere precalificación bancaria, haciendo de ésta una alternativa real para las familias con ingresos bajos y que además provienen de la economía popular. El alquiler social se implementa en Colombia desde octubre del 2015 y está orientado exclusivamente a hogares con ingresos de entre 1 y 4 salarios mínimos (hasta US$923 o Q7,200)

Una tercera alternativa es el financiamiento a cooperativas de vivienda, particularmente a aquellas que siguen un modelo autogestionario, de ayuda mutua y de propiedad colectiva. Este esquema, originario y ampliamente practicado en Uruguay, sigue un principio de autorregulación comunitaria en donde todos los asociados son responsables de un crédito colectivo donde el incumplimiento de uno tiene consecuencias para el grupo en general. Así, las cooperativas desarrollan mecanismos de regulación interna, que son solidarios con sus asociados en casos extraordinarios o de emergencia y con los cuales se garantiza el cumplimiento constante del compromiso financiero. Este modelo incluye a familias que de otra manera no calificarían a un crédito individual y, al reducir los riesgos financieros, pueden ser muy atractivos para los bancos.

A raíz del éxito uruguayo, este tipo de cooperativas se ha difundido en toda la región, incluyendo a Guatemala, donde ya existen 4 cooperativas constituidas, una de ellas promovida por la Municipalidad de Guatemala.

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Jornada de ayuda mutua. Montevideo, Uruguay Fotografía: Benjamín Nahoum Fuente: http://www.laciudadviva.org/blogs/wp-content/uploads/2012/02/2007.05.27_Jornadas-Solidarias-Coronilla-y-Pena-Y-Barrio-Zitarrosa_029.jpg

Construcción inteligente: diseño eficiente, materiales locales y mano de obra

Para la arquitectura, el desafío es el de resolver de manera digna el espacio de habitar, brindando calidad y confort en espacios limitados, de manera eficiente.

Se dice que la respuesta a una pregunta compleja suele ser la más simple y en materia de la vivienda social, puede ser que esta afirmación sea acertada: orientación, iluminación y ventilación natural para reducir al mínimo el consumo energético; implementación de otros mecanismos de reducción del consumo de agua y su aprovechamiento máximo (captación de agua pluvial) y uso de materiales locales que contribuyan al confort según el clima, son todas respuestas al alcance de la vivienda social

En Guatemala, la organización no gubernamental G22 le apuesta a esta fórmula y actualmente está comprometida al desarrollo de un nuevo material, bloques de tierra comprimida -btc-, que usan un porcentaje mínimo de cemento y con los cuales busca conseguir un material más ecológico, económico y sismo-resistente.

Incluir activamente a los futuros residentes de la vivienda es también estratégico, no solo a nivel de aportes al diseño -que lo hacen tanto más eficiente- sino a la construcción. Es de esta manera que la mano de obra de grupos organizados contribuye a la reducción de costos en la construcción, al tiempo que construye comunidades. La “ayuda mutua”, como se denomina a este tipo de aporte, ha sido implementado históricamente en Guatemala en proyectos que fueron financiados por el BANVI (entre ellos los proyectos 4-3, 4-4 y 4-10, la colonia Centroamérica y la colonia Berlín) pero es una práctica que continúa integrándose a modelos de vivienda como el de las cooperativas originario en Uruguay.

En Chile, el equipo de Elemental, fue más allá al entender los aportes de los residentes a futuro y con ello lograron que la arquitectura fuera eficiente a largo plazo al prever el crecimiento progresivo de las viviendas sin que éste fuera en detrimento de la arquitectura y su estructura original.

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Elemental: Quinta Monroy, Iquique. Chile Fotografía: Cristóbal Palma. Estudio Palma Fuente: http://media.biobiochile.cl/wp-content/uploads/2016/01/alejandro-aravena-quinta-monroy-housing-03_01.jpg

Más y mejor Estado, siempre!

La tarea descrita es amplia y compleja, una que necesita del liderazgo del sector público debido a magnitud del problema y a la escala de acción para atender a grandes poblaciones. Pero antes de desfallecer ante el reto, es importante evidenciar que vivimos una época importante para la vivienda de interés social en Guatemala, una en la que los dos municipios más grandes del Área Metropolitana de la Ciudad de Guatemala (Guatemala y Villa Nueva) cuentan con empresas municipales orientadas a la atención de esta problemática. Si bien ambas son aún muy jóvenes, tienen los mandatos y las competencias para abordar este tema de manera integral, demostrando así la intención de los gobiernos locales de sumarse activamente a la reducción del déficit habitacional.

Al permitirse escalas de atención relativamente más pequeñas (escala municipal), pueden propiciarse espacios importantes de innovación en la gestión pública, una que sea más abierta a la cooperación con otros sectores involucrados, especialmente, la sociedad civil organizada.

REFERENCIAS

BID, 2012. Estudio del BID: América Latina y el Caribe encaran creciente déficit de vivienda. Disponible en: http://www.iadb.org/es/noticias/comunicados-de-prensa/2012-05-14/deficit-de-vivienda-en-america-latina-y-el-caribe,9978.html

FOPAVI, 2013. Informe de cierre de ejercicio fiscal. Fondo Nacional para la Vivienda. Disponible en:

REESE, Eduardo. 2003. Instrumentos de gestión urbana, fortalecimiento del rol del municipio y desarrollo con equidad. Curso de gestión urbana. Lima, Perú.

Silvia Aldana

Arquitecta y urbanista con maestrías en políticas de desarrollo, cooperación internacional y gestión de desastres. Sueño despierta con ciudades más justas para todos y desde la esquina del universo en que me tocó vivir, trabajo en el área de vivienda de interés social para construir el cambio que quiero ver en el mundo.

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